Wie finanziere ich eine Immobilie am besten?
VON DYRK SCHERFF -AKTUALISIERT AM 23.11.2017-10:20
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- Ist es jetzt noch günstig, eine Immobilie zu finanzieren?
Seit einem Jahr steigen die Baukreditzinsen wieder etwas. Die mehrjährige Talfahrt hat ein Ende, ein weiterer Anstieg ist in den kommenden Jahren zu erwarten. Günstig sind die Zinsen aber mit 2,10 Prozent für 20 Jahre Zinsbindung immer noch. Und wer die entscheidenden Stellschrauben beim Baukredit richtig dreht, kann einige tausend Euro sparen. Wichtig sind dabei Laufzeit und Dauer der Zinsbindung des Kredits, die monatliche Rate und wie viel davon der Tilgung dient, der Eigenanteil des Käufers in der Finanzierung und die Auswahl der richtigen Bank. Das definiert auch, wie viel Haus man sich leisten kann.
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Herr Scherff bedient mit der Beantwortung der 1. Fragestellung zunächst einmal grundsätzliche Dinge. Ja, man kann an einigen Stellschrauben drehen und diese beeinflussen, Zins und Tilgung. Die Zinssatznennung von 2,1% auf eine Laufzeit von 20 Jahren extra herauszustellen, hat hier nicht zu suchen. Ein Zinssatz von 1,2% auf eine Laufzeit von 10 Jahren ist auch günstig. Trotzdem ist, in der Regel, mit dem günstigsten Zinssatz, eine Menge weiteren Kriterien zu erfüllen.
- Wann sollte die Immobilie abbezahlt sein?
Der Kredit sollte spätestens zu Beginn des Ruhestandes voll oder zum überwiegenden Teil zurückgezahlt sein, weil dann das verfügbare Einkommen sinkt und die monatlichen Raten schwerer zu tragen wären. Auch die meisten Banken drängen darauf. Wer allerdings parallel nichts für den Ruhestand privat anspart, sollte seinen Kredit schon mindestens zehn Jahre früher tilgen, um danach noch etwas für die Altersvorsorge tun zu können.
Es sind nicht die meisten Banken, die darauf drängen, sondern es steht so in der Wohnimmobilienkreditrichtline, dass die Rate so kalkuliert werden muss, dass sie auch bei Renteneintritt getragen werden kann bzw. erledigt ist. Jedoch Herr Schreff sollte nicht vergessen, was der Umkehrschluss seiner Forderung ist. Also sollte man nicht zu Rentenbeginn oder 10 Jahre früher fertig sein, soll man keine Immobilie kaufen! Das halte ich für eine falsche Prämisse.
- Wie lange sollte die Zinshöhe festgeschrieben werden?
Früher wurde die Höhe der Zinsen nur für zehn, maximal 15 Jahre festgelegt. Jetzt ist das zu kurz. Da die Zinsen bereits wieder zu steigen beginnen und voraussichtlich ihre Tiefstände nicht mehr unterschreiten, ergibt es Sinn, sich das jetzige, noch niedrige Niveau möglichst lange zu sichern, also für mindestens 20 bis 30 Jahre. Die höchste Sicherheit besteht, wenn die Zinsen für die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt sind. Dann entfällt das Risiko, nach zwei oder drei Jahrzehnten den Kredit zu dann vielleicht deutlich höheren Zinsen verlängern zu müssen. Wer schon einen Baukredit vor einigen Jahren zu höheren Zinsen als jetzt abgeschlossen hat, sollte überlegen, ob er ihn jetzt kündigt und sich günstiger neu verschuldet. Das ist ohne Gebühren frühestens nach zehn Jahren Laufzeit möglich. Bei der Zinsbindungsdauer ist zu beachten: Je länger sie gewählt wird, desto höher die Zinsen und desto geringer die Auswahl an attraktiven Anbietern – gerade bei Laufzeiten von mehr als 30 Jahren. Zudem verlangen viele Anbieter, die solche langen Zinsbindungen im Programm haben, mehr Eigenkapital, mindestens 20 Prozent.
Herr Schreff macht weiter mit Pauschalismen. Schon der 1. Satz dieses Absatzes ist voll davon, wie kommt er zu der Aussage, dass 10- 15 Jahre zu kurz sind? 2. man kann einen Kredit nicht einfach so kündigen. Warum sollte die Bank, als Vertragspartner, dies akzeptieren. Richtig ist, dass es ein gesetzliches Kündigungsrecht gibt. 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Das können unter Umständen gleich mal 11-12 Jahre sein.
- Wie viel eigenes Geld muss man mitbringen?
Es ist selten und auch teuer, wenn die komplette Immobilie auf Pump gekauft wird. Üblich ist, dass der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und eventuell Makler) aus Ersparnissen trägt. Je mehr eigenes Geld er einbringt, desto niedriger die Zinsen, desto leichter bekommt er überhaupt einen Kredit und desto schneller ist der dann abgezahlt. Es ergibt aber meist wenig Sinn, hochrentierliche Anlagen wie Aktien zu verkaufen, um einen günstigen Kredit noch billiger zu bekommen.
Um die Eigenkapitalquoten von seinen empfohlenen 20% und mehr zu bekommen, muss man in hochrentierlichen Aktien investiert sein, sonst würde man die Summen gar nicht aufbringen. In meinen Augen ist es schwierig bis unmöglich für die Finanzierung überhaupt irgendwelche Grundsätze festzulegen. Jede Finanzierung ist etwas Besonderes, es ist ganz schwierig eine Richtlinie zu erstellen. Die einzige, die ich geben würde, ist immer den Kauf einer Immobilie zu überlegen, egal in welcher Lebenssituation.