Fatale Finanzierungszusage Preiserhöhung in letzter Minute: Vorsicht vor der Kreditfalle beim Hauskauf! Marcus Voss 09.03.2018
Vorsicht ist bei dieser Expertenempfehlung angebracht.
In den angespannten deutschen Immobilienmärkten müssen Käufer oft schon mit einer fertigen Finanzierung kommen, um überhaupt Chancen auf einen Zuschlag zu haben. Doch das kann fatal sein, wenn der Verkäufer kurz vor Schluss den Preis ändert – und die Bank auf ihrem Vertrag besteht. Wer sich dieser Tage um den Kauf einer attraktiven Immobilie bewirbt, trifft oft auf zahlungskräftige Konkurrenten -und hochnäsige Makler. Ohne fertige Finanzierung nimmt mancher Vermittler einen Interessenten erst gar nicht auf die Bewerberliste. Logisch, dass der Darlehensvertrag dann unterschrieben beim Notartermin vorgelegt werden muss – glauben viele. Doch das ist ein teurer Fehler, warnen Bauherrenberater und Verbraucherschützer. Denn oft genug kommt es vor, dass der Verkäufer bis zum Notartermin nochmal an der Preisschraube dreht – und der Kauf daran womöglich scheitert. Wer glaubt, dass mit dem geplatzten Kauf auch die vereinbarte Bankfinanzierung nichtig ist, irrt: Ist der Darlehensvertrag schon unterschrieben und die Widerrufsfrist von 14 Tagen abgelaufen, tritt der Kredit trotzdem in Kraft – und der Kunde muss für die Rückabwicklung eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. „Das können bei 275.000 Euro Darlehenssumme schnell mal 10.000 Euro sein“, rechnet Max Herbst, Geschäftsführer der FMH Finanzberatung in Frankfurt, vor.Der Notar braucht keinen Darlehensvertrag – nur der MaklerWie können sich Kunden davor schützen? „Indem sie sich nicht unter Druck setzen lassen“, sagt Herbst. Schon die Grundannahme sei falsch: „Viele denken, dass es normal ist, wenn die Gegenseite wissen will, ob sie das Geld haben. Die Wahrheit ist: Das hat die gar nicht zu interessieren“, sagt der Finanzierungsexperte. Kein Notar benötige die Darlehenszusage, um den Vertrag zu machen. „Lassen Sie sich die Nummer des Notars geben und rufen Sie da ruhig an“, rät Herbst. „Er wird Ihnen das bestätigen müssen – denn der Notar ist neutral in so einem Geschäft.“ Die Forderung nach einer fertigen Finanzierung sei allein im Interesse der Makler, um den Deal für sich selbst abzusichern, glaubt Herbst. Deshalb verquicke der Makler oft Kaufvertrag und Darlehen. „Den Leuten wird dann erzählt, dass sie sich die zusätzliche Notargebühr sparen, wenn sie beim Termin auch gleich notariell die Grundschuld bestellen lassen“, erzählt Herbst. Doch die 150 Euro Ersparnis dafür seien nichts gegen eine solide Finanzierung für eine sechsstellige Kaufsumme.
Unglaublich wie hier mit der Angst und Unsicherheit gearbeitet wird. Natürlich ist es richtig, dass der Notar keine Vorlage des Darlehensvertrag benötigt, um einen Kaufvertrag zu beurkunden. Die Behauptung von Herrn Herbst den Verkäufer einer Immobilie bzw. den Makler hat es nicht zu interessieren, ob man das nötige Geld für den Kauf aufbringen kann, ist schlicht falsch. Im Gegenteil ich erwarte, dass der Makler schon überprüft, dass der Käufer hat den nötigen finanziellen Background hat, um den Kauf ordnungsgemäß , abzuschließen. Aber auch für den Käufer sollte vor  Kaufvertrag darüber Kenntnis haben, wie seine finanzielle Belastung nach dem Kauf aussieht. Man sollte also vor Besichtigung seinen finanziellen Rahmen abstecken. Ich habe noch keinen seriösen Bauträger oder Verkäufer getroffen, der bei den Kaufverhandlungen dann nochmal den Preis erhöht. Es ist sicherlich für keinen ein Thema, den Kaufvertrag und die Grundbestellung nicht am gleichen Tag bzw. in einem Termin zu beurkunden. Allerdings rate ich dringend davon ab, einen Kaufvertrag zu beurkunden, wenn die finanzielle Seite ungeklärt ist. Ich finde Experten sollten Verbrauchern die Angst nehmen und nicht mit der Angst arbeiten. Die Finanzierung sollte vor Unterschrift des Kaufvertrages in Gänze feststehen, ob sie dann kurz davor oder kurz danach unterschrieben wird, ist dann reine Formsache und ob dann die Grundbestellungsurkunde schon vorliegt oder erst später beurkundet wird ebenso. In der Regel klappt es. Die Vorgehensweise des Herrn Herbst finde ich abenteuerlich und rate dringend davon ab.
Der erste Vertrag darf sogar schlecht ausgehandelt sein
Der erfahrene Kreditvermittler rät zu einem ganz anderen Vorgehen: „Wenn der Verkäufer unbedingt eine Finanzierungszusage haben will, dann lassen Sie sich diese schriftlich von der Bank geben – mit zwei Unterschriften.“ Dieser erste Vertrag müsse gar nicht mal optimal ausgehandelt sein, sagt Herbst. „Die Konditionen können sogar schlecht sein – Hauptsache, Sie haben etwas vorzuweisen.“ Ist der Kaufvertrag dann unter Dach und Fach, beginnt der eigentliche Konditionenpoker. „Die erste Rate wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung beim Amtsgericht gemacht wurde. Das dauert in der Regel drei bis vier Wochen“, erklärt Herbst. Zeit genug für den Immobilienkäufer, um sich nach einem besseren Angebot umzusehen. „Dann gehen Sie mit ihrer Finanzierungszusage zu anderen Banken und fragen, ob die Ihnen bessere Konditionen bieten können. Oft geht so eine Entscheidung dann ganz schnell – denn der Kreditvertrag wurde ja schon einmal von einer Bank geprüft.“ wird, sollte dann eher eine Formalie sein.
Zur Not den Strafzins akzeptieren
In der Regel reiche die Zeit aus, um ein komplettes Darlehensangebot durchzuziehen, sagt Herbst. Selbst wenn die neue Bank 14 Tage länger brauche, sei das kein Problem. „Dann akzeptiere ich eben Straf- oder Verzugszinsen auf meine erste Rate an den Verkäufer. Deshalb lässt niemand einen Kaufvertrag platzen“, sagt Herbst. Das sei trotzdem immer noch günstiger als ein zu teures Darlehen abzuschließen.
Und wenn währenddessen die Zinsen steigen und sich keine andere Bank für die Finanzierung findet? „Dann kann ich immer noch das Ursprungsangebot annehmen“, sagt Herbst. Daran sei die Bank in der Regel 14 Tage gebunden.
Ich akzeptiere keinen „schlechten“ Darlehensvertrag! Man hat nicht immer eine Widerrufsfrist von 14 Tagen! Der Kaufvertrag platzt so oder nicht wegen des Verzugs der Rate, warum auch. Es ist ein notarielles Dokument. Auf gar keinen Fall fordere ich, als Finanzierungsberater, meinen Kunden auf, ein Darlehen zu unterschreiben, um die Forderung des Makler nach einer Finanzierungszusage zu befriedigen. Im Gegenteil, ich trete an den Makler heran, um das angebotene Objekt zu prüfen, und welche Unterlagen ich benötige. Eine grundsätzliche Finanzierbarkeit meines Kunden kann ich bestätigen, da ich dies ihm Vorfeld  besprochen habe und seinen finanziellen Rahmen kenne. Das hat so in meiner Erfahrung immer ausgereicht. Der Immobilienkauf und die dazugehörende Finanzierung sollten immer eine Zusammenarbeit mit den Beteiligten darstellen und kein Gegeneinander.