Landflucht und Uni-Boom – Mietpreise in ostdeutschen Städten ziehen deutlich an
Außer in Berlin und Leipzig wohnt man preiswert im Osten, heißt es. Doch in zahlreichen ostdeutschen Städten geht es bei den Mieten steil bergauf.
08.08.2018 Matthias Streit
Erfurt:Wer an angespannte Mietmärkte denkt, der denkt vermutlich an alle möglichen Großstädte – nur nicht an Weimar. Die gut 65.000 Einwohner zählende Mittelstadt im Herzen Thüringens ist für ihre Kulturstätten wie das Goethe-Haus oder als Gründungsort des Bauhaus-Architekturstils bekannt.
In Ostdeutschland aber, das geht aus einer neuen Untersuchung des Maklerportals Immowelt hervor, sticht sie als diejenige Stadt hervor, die seit 2008 die höchsten Mietpreissteigerungen verzeichnet – wenn man von Berlin einmal absieht.Um knapp 39 Prozent haben sich die Mieten in der Stadt, die auf halbem Wege zwischen Erfurt und Jena liegt, verteuert. Als Stadt ist dies der höchste Wert in Ostdeutschland.
Nur in den Landkreisen Oberhavel und Dahme-Spreewald ging es mit 48 und 50 Prozent bei den Mieten noch stärker aufwärts. Da die beiden Landkreise an Berlin angrenzen, dürften sie vom regen Zuzug in die Hauptstadt und den Ausweichbewegungen einiger Bürger profitiert haben. Doch nicht nur in Weimar oder an Berlin angrenzenden Kreisen steigen die Mieten. In zahlreichen ostdeutschen Städten geht es seit einigen Jahren steil bei den Mieten bergauf. Während der ländliche Raum ausblutet, wachsen die Städte Ostdeutschlands – mit Folgen für den Immobilienmarkt.
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Wie stark die Effekte zu spüren sind, hat Immowelt nun in einem Zehnjahresvergleich der Angebotsmieten untersucht. In Städten wie Weimar, Leipzig oder Erfurt sind die Mieten in diesem Zeitraum um mehr als ein Drittel gestiegen. Als Haupttreiber für die steigenden Preise macht die Studie die Landflucht aus.“Das Wohnen, Arbeiten und Leben zentralisiert sich in Ostdeutschland auf die größeren Städte mit guter Infrastruktur, Bildungsangeboten und Jobs“, heißt es in der Studie. Während die Mietpreise in den Ballungszentren seit 2008 kräftig steigen, bleiben sie in ländlichen Regionen weitestgehend auf unverändertem Niveau.
Doch nicht allein die Zuzügler aus den ländlichen Regionen treiben die Preise in den Ballungszentren in die Höhe. Die vergleichsweise günstigen Mieten und modernen Universitäten lockten in den vergangenen zehn Jahren viele Studenten in den Osten.
Beispiel Jena: Knapp ein Viertel der rund 110.000 Einwohner sind Studenten. Die Angebotsmiete liegt hier im Median bei neun Euro pro Quadratmeter – Spitzenwert im Osten nach Berlin (11,40 Euro) und Potsdam (9,70 Euro).Im Vergleich zu westdeutschen Metropolen wohnt es sich hier aber nach wie vor günstig. In Düsseldorf werden bei Neuvertragsmieten laut einer Auswertung des Analysehauses vdp Research im Schnitt 10,90 Euro fällig, in Frankfurt 13,40 Euro und in München gar 18 Euro – das Doppelte vom Jenaer Niveau.
Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands kommt den Ostdeutschen zugute, wie der im Herbst 2017 veröffentlichte Immobilienreport von TAG Immobilien und Wüest Partner zeigt: Nicht nur die Mieten, auch die Kaufkraft der Haushalte hat in den vergangenen Jahren zugelegt.
Stagnierende Einwohnerzahlen
So konnte die thüringische Landeshauptstadt Erfurt die Kaufkraft pro Haushalt zwischen 2012 und 2017 um über 25 Prozent steigern. Rostock, Berlin und Leipzig legten bei der Kaufkraft immerhin um mehr als ein Fünftel zu.
Entsprechend niedrig ist die durchschnittliche Wohnkostenbelastungsquote, in Leipzig liegt sie etwa bei rund 23 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens. Zum Vergleich: In Berlin liegt der Wert im Schnitt bei rund einem Drittel. Übersteigt der Wert 40 Prozent, geht man einer EU-Konvention zufolge von einer Überbelastung aus.
Die Aussichten für die ostdeutschen Städte sind indes durchwachsen. Während boomenden Städten wie Leipzig auch für die kommenden Jahre ein weiteres kräftiges Wachstum vorausgesagt wird, sollen die Einwohner- und Haushaltszahlen in Jena oder Erfurt allenfalls stagnieren. In Städten wie Cottbus ist bis 2025 gar mit einer deutlich fallenden Tendenz zu rechnen, wie der Wohnatlas des Immobilienberatungsunternehmens Dr. Lübke und Kelber zeigt. Deutlich sichtbar wird dies in Immobilienpreisprognosen, wie etwa dem jährlich erscheinenden Postbank Wohnatlas. Zwar wird Häusern und Wohnungen in zahlreichen ländlichen Kreisen Deutschlands ein Wertverlust vorausgesagt. Beim Blick auf die Karte fallen dennoch die ostdeutschen Bundesländer auf. Mit Ausnahme von Berlin (mit Umland), Dresden, Leipzig und Erfurt wird nahezu allen Landkreisen für die kommenden Jahre ein Immobilienwertverlust prognostiziert.Dass allein der Status als Ankerstadt in einem ausblutenden Landkreis nicht gleich ein Indiz für Zuzug ist, zeigt schon die aktuelle Analyse von Immowelt. Während die Städte Leipzig und Dresden steigende Mieten verzeichnen, bleibt die Preisentwicklung in den umliegenden Kreisen fast ganz aus.“In sieben sächsischen Stadt- und Landkreisen sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um maximal zehn Prozent gestiegen – ein Wert, der sogar deutlich unter der Inflation von 15 Prozent seit 2008 liegt“, heißt es in der Untersuchung. In Chemnitz seien die Mieten gerade einmal um sechs Prozent gestiegen, in der Hansestadt Rostock hätten sie gar stagniert.
Also sollte eine Immobilie immer mit Bedacht gesucht und gefunden werden. Wir haben beispielsweise eine Immobilie in Dresden erworben, jedoch kamen auch mehrere Dinge zum Tragen, die diese Investition zu einem lohnenden Investment machen. Ein studierender Sohn, ein super Lage (Altstadt ) und eine schöne Umgebung. Die Größe der Wohnung ist ebenfalls wichtig . Bitte nicht auf pauschale Aussagen hören, sondern das ganze einmal selbst durchrechnen.